Новости
2.10.2013
Рынок недвижимости перейдет на безналичный расчет в гривне  →
2.10.2013
 Укргосреестр упростит процедуру регистрации недвижимости в октябре-2013  →
1.10.2013
 Новые правила государственной регистрации прав собственности на недвижимость.

  →

Все новости

Онлайн-поддержка

SiteHeart
ПриватБанк курс доллара
ПриватБанк курс евро
Краматорск TOP-20
Донбасс TOP-20
Участник каталога
 
Продаем квартиру – как правильно назначить цену
4.1.2011
"

 

Мало что может так усложнить процесс продажи или лишить нас части нашего дохода, как неправильно выставленная цена.

           Знание – сила

Сразу скажем: в продаже недвижимости, как и в любом другом действительно сложном и важном деле, «самолечение» - путь далеко не самый безопасный. Надежнее, все-таки, отдать себя или свою проблему в руки высококвалифицированного и мотивированного специалиста. И один из важнейших элементов успешной продажи квартиры – установление цены – требует определенных знаний и практического опыта, которые могут быть только у профессионала. В таком случае, зачем нам самим учиться устанавливать цену на жилье? Для этого есть, как минимум, два основания.

Первое заключается в том, что под названием «риэлтор» могут скрываться люди самых разных уровней квалификации. Чтобы хотя бы приблизительно оценить этот уровень и то, насколько можно доверять суждениям данного специалиста, надо бы и самому обладать определенным минимальным набором знаний. Более того, далеко не каждый риэлтор способен адекватно оценить квартиру. Поскольку недвижимость это один из самых сложных товаров, которые могут предлагаться к продаже, то вероятность ошибки достаточно велика.

Второй причиной для того, чтобы разобраться в проблематике оценки жилья, является возможное несовпадение мотивов продавца и риэлтора. Для продавца вполне естественно стремиться получить за свою квартиру максимально возможную цену в устраивающие его сроки. Для риэлтора же зачастую важнее просто быстрее осуществить сделку – пусть и за счет некоторого занижения ее стоимости.

Все вышесказанное отнюдь не означает, что продавец квартиры должен устанавливать цену, не считаясь с мнением риэлтора и отметая его аргументы. Наоборот, одним из признаков действительно профессионального риэлтора является его готовность в вопросах определения цены не идти слепо на поводу у клиента, а обоснованно и квалифицированно помогать тому в оптимизации цены предложения. Как и везде в жизни, здесь важен баланс, и чем полнее знания владельца жилья, тем лучше.

Все познается в сравнении

Сертифицированные эксперты, оценщики недвижимости в своей работе, как правило, используют несколько методических подходов, утвержденных национальными стандартами оценки – затратный, доходный и сравнительный. Последний из них основан на методе аналогии, в связи с чем является наиболее доступным в применении, а поэтому часто становится инструментом в руках как риэлторов, так и собственников недвижимости, которые самостоятельно проводят первичную оценку для формирования цены.

На первый взгляд, в методе аналогии нет ничего сложного. Чтобы его использовать нужно:

1)     Правильно выбрать аналоги среди предложенных на рынке квартир;

2)     Выявить отличия в параметрах квартир-аналогов и выразить эти отличия в стоимостном эквиваленте.

В качестве аналогов выбираем квартиры, по своим характеристикам максимально близкие к нашей. Надо учесть, что отбор аналогов – довольно сложный процесс, который требует определенной квалификации исполнителя. Поэтому обольщаться не надо, и если не занимаетесь этим постоянно, то все будет очень непросто.

Аналогов должно быть не меньше 10-15, но чем больше их и чем более похожи они на оцениваемую квартиру – тем лучше.

Определяем базовую цену

Когда выписали подходящие варианты из газеты или сайтов агентств, надо понимать, что среди них могут быть и те квартиры, которые к этому времени уже проданы, и те, что безуспешно предлагаются уже много месяцев. То есть – и с несколько заниженной, и с завышенной ценой. Строго говоря, цена предложения сплошь и рядом отражает не столько рыночную стоимость квартиры, сколько мечты и желания ее владельца.

Часто информация о том, за сколько квартира выставлена в продажу, – демонстрационная цена объекта – не является полной и достоверной. Поэтому за рекомендацией по формированию цены на недвижимость следует обратиться к риэлтору – именно специалист обладает информацией о том, какая цена для объекта была конечной, за какую цену этот объект был реализован.

Если же действовать в режиме «сделай сам», то стоит обзвонить хозяев (или их агентов) всех выбранных квартир-аналогов и попробовать выяснить, как долго каждая квартира находится в экспозиции. Если она уже продана – то, сколько времени и какой скидки потребовала ее продажа. Если цена выставлена правильно, то квартира продается за 1-2 месяца.

Цены аналогов, которые продаются слишком долго или вообще не продаются, будем считать явно завышенными. Соответственно, те квартиры, которые продались слишком быстро (по сравнению с устраивающим нас сроком) по явно более низкой, чем у остальных, цене, считаем недооцененными. Отбросив те и другие, получаем массив цен, среднее из которого можно считать базовой ценой.

Можно пойти и несколько более сложным путем, определив базовую стоимость квадратного метра квартир-аналогов (что, кстати, позволит привлечь в качестве аналогов больше вариантов предложений). И уже, исходя из базовой стоимости квадратного метра, получить базовую стоимость своей квартиры.

Арифметика ценовых поправок

Однако, квартиры с ценами, наиболее близкими к найденной нами базовой, могут все-таки по каким-то существенным параметрам отличаться от нашей.

Понятно, что наличие или отсутствие тех или иных характеристик квартиры может снижать или увеличивать ее стоимость. Среди таких факторов: местоположение, транспортная доступность, экология, тип дома, этаж, этажность, состояние подъезда, вид из окон, ремонт или потребность в оном, состояние сантехники и т.д., и т.п. Строго говоря, чем лучше вы выбирали аналоги, тем меньше подобных факторов придется принимать во внимание. Тем не менее, каждому из них можно назначить цену, которая будет использоваться в качестве ценовых поправок к нашей базовой цене.

Как правило, опытный риэлтор хорошо ориентируется в том, сколько стоит тот или иной фактор. Можно составить и свою таблицу ценовых поправок - например, в процессе опроса владельцев квартир аналогов.

Стоимости факторов можно и рассчитать, используя имеющийся массив аналогов, если он достаточно представителен. При этом для каждого фактора группируем близкие аналоги в группы, где он есть, и где его нет. Идеально, чтобы квартиры в группах отличались только наличием этого фактора. Определив среднюю цену квадратного метра в каждой из групп и вычтя разницу, получаем оценочную стоимость этого фактора в пересчете на квадратный метр.

Проделав эту операцию для всех параметров, получаем таблицу ценовых поправок, которую можно использовать для окончательного формирования цены квартиры.

Не рискуйте своей недвижимостью – доверяйте профессионалам!

Телефоны: 41-97-56; 7-21-66; 099-056-64-73

Будем рады с Вами работать!
 
 
 
 
Голосование
 

 

Где бы Вы хотели приобрести недвижимость?

 Черногория
 Турция
 Болгария
 Кипр
 Египет
 ОАЭ
 
 
 
 
Товарная биржа "Мегаполис"
84301, Украина, Донецкая обл.,
г. Краматорск,
ул. 19 Партсъезда,64

тел.: 0(626)41-97-56
факс: 0(6264)7-21-66
моб.: 0(99)056-64-73